火災前正進行外牆大維修：宏福苑因「政府強制驗樓計劃」（針對樓齡逾30年樓宇）而要檢查及維修。政府早在2016年要求宏福苑8座大樓修繕外牆及部分結構。工程期間，8座外圍都搭了竹棚架及防護網；由法團委託承建商「宏業建築」施工，並由房屋局獨立審查組監管。
維修費與法團爭議：2024年1月法團通過約3.3億元維修方案，8座共1,984戶需分期繳付維修費（每兩個月一期、共6期，每期約16至18萬元）。部分業主不滿，要求按法例開特別業主大會、重選法團或改方案，但遭拒；法團以問卷收集民意，並向不滿業主發信警告可能要承擔訟費。
3.3億元維修方案，8座共1,984戶需分期繳付維修費
工程用料引起憂慮（發泡膠與防護網）：工程包括外牆批盪噴漿等；維修期間有窗戶被發泡膠包圍，承建商稱用作保護窗戶。2024年9月已有居民自行測試發泡膠耐燃性並擔心；承建商及顧問稱安全，並表示若改物料要加錢。顧問人員事後稱曾提議改用其他物料，但無權強制更改。
宏福苑維修期間有窗戶被發泡膠包圍
阻燃要求與監管落差：勞工處守則提到保護網需阻燃，但守則本身無法律效力；屋宇署亦有相關指引但通常不主動查核，地盤可能改用不阻燃的普通網以省成本。 2024年有居民向勞工處反映疑慮，勞工處初時回覆指風險低、法例亦未訂明標準；其後因投訴再澄清稱巡查時見到證書顯示符合阻燃標準。其後颱風令棚架及保護網受損需修復，審查小組稱曾指示更換，但未查驗是否阻燃。2025年11月20日勞工處最後巡查主要因收到工人吸煙投訴。 另外有住戶質疑未有按慣例聘第三方顧問監督；亦有傳媒指部分所謂檢測報告未能在相關網站查到，引發真偽疑問。
勞工處守則提到保護網需阻燃，但守則本身無法律效力
火勢快速蔓延的風險因素（一般與個別情況）：棚架上常見易燃物（天拿水、發泡膠、廢料帆布等）加上燒焊火花、工人吸煙等火源，可能引燃防護網／帆布；棚架貼近外牆，起火後可形成「煙囪效應」令火勢向上急升。 宏福苑亦被指為方便工人出入，部分走火樓梯窗被改成不防煙的木板；另有前保安主管稱曾發現消防警鐘系統疑被關閉、防煙門長期打開、工人吸煙等問題，曾反映但未獲處理。物業管理公司其後表示未參與承建商委任或監督。
當日天氣助長火險：火災時天氣乾燥且風大，相對濕度約40%至50%，天文台發出紅色火災危險警告，火災風險極高。
火災後對承建商的處理與質疑：市建局表示為免公眾誤解，已把「宏業建築」及「鴻毅」從相關登記計劃撤銷登記，並指過往自我聲明未提到地盤施工安全。 同時有資料指「宏業建築」過去曾多次涉違反工業安全規定、曾被紀律處分；亦有研究指其投標價格模式異常，令人質疑可能有圍標／合謀定價。
